Noul Program Prima Casă nu e făcut pentru săraci

Se pare că vom avea un nou program ”Prima Casă”. Mă rog, acum se numește ”Noua Casă”, dar e același lucru în principiu. Spre deosebire însă de alți ani au apărut o serie întreagă de discuții noi vis-a-vis de acest program. De ce? Pentru că noul program vrea să mărească plafonul de garantare, adică suma maximă care poate fi plătită pe o locuință în cadrul programului.
Imediat ce a apărut știrea asta a început să vorbească lumea despre cum noul program va scumpi prețurile locuințelor.
Chiar așa o fi? Ei bine, concluzia mea după ce am citit proiectul Guvernului și Nota de fundamentare e că programul ăsta nu e pentru toată lumea ci mai mult pentru oamenii cu ceva bani. Cât despre scumpire: ei bine, nu în următorii 1-2 ani, posibil nici în următorii 3-4 având în vederea starea economiei.
Dar ca să înțelegeți cum am ajuns la concluziile astea trebuie să înțelegeți mai întâi cum funcționează programul Prima Casă.

Programul Prima Casă

”Prima Casă” a  fost un program introdus pentru prima oară de către Guvernul PDL în toiul crizei economice anterioare când piața imobiliară se prăbușise (20%-29% cădere aparent). Scopul oficial al programului a fost:

• acela de a ajuta tinerii să își cumpere o casă
• să ajute la stimularea economiei

Programul își propunea să ofere garanții băncilor care să acopere 50% din creditul acordat, dar nu mai mult decât o valoare maximă (57.000 euro pentru locuințe vechi sau 66.500 euro pentru locuințe noi). Altfel spus, dacă băncile știau că statul acoperă o eventuală neplată a ratelor, atunci vor scădea dobânzile și vor accepta un avans mai mic.

Cum a funcționat programul

În realitate însă programul a fost mai mult țintit spre a asigura venituri pentru sectorul imobiliar.
E adevărat că programul oferea garanții tinerilor pentru a cumpăra locuințe, dar a inclus și locuințe vechi, nu doar pe cele noi. Din start o locuință veche nu stimulează economia asemenea uneia noi pentru că o locuință veche e deja construită. O locuință nouă înseamnă:

• achiziția unui teren – stimulează sectorul imobiliar
• construcția propriu zisă a locuinței înseamnă achiziții de materie primă,
• angajarea de oameni care să ridice locuința și care au de muncă timp de mai multe luni de zile
• extinderea rețelei de utilități (gaz, electricitate, internet, telefonie etc.)
• apariția de servicii noi adiacente noilor cartiere: magazine, grădinițe, școli etc.
• achiziția de mobilă și electrocasnice

Ce se întâmplă când se cumpără un apartament vechi? Păi doar ultima parte și atât.
Apoi mai e și problema vechimii locuinței: dacă programul Prima Casă acoperă o locuință veche de 50 de ani la finalul creditului acea locuință are 80 de ani vechime. Într-o țară cu majoritatea blocurilor de locuințe construite în anii 60 și 70 e cam aiurea să stimulezi vânzarea de locuințe în astfel de blocuri. Nu de alta, dar în România au loc cutremure și guvernele post-decembriste nu s-au înghesuit la făcut consolidări.
Chiar și așa șchiop Programul Prima Casă a funcționat ceva vreme. Aveți mai jos evoluția numărului de locuințe vândute prin Prima Casă până în 2015. De ce până în 2015? Că doar până acolo am reușit să găsesc informații. Care informații vin de la Comisia Europeană, nu de la INS sau FNGCIMM deși sunt citate date de la FNGCIMM.

Prima Casă devine ”Următoarea Casă”

Însă auto-proclamatul partid de stânga, PSD al lui Dragnea, a decis că programul e cam pentru săraci și trebuie modificat, așa că a sărit să scoată restricția ca programul să se aplice doar la achiziția primei locuinței. Deci Prima Casă, dar de fapt poți să cumperi și a doua casă, atât timp cât a doua casă e mai mare decât prima casă. Pentru că…de ce nu?

Prima Casă devine program social

În martie 2020 parlamentarii decid să modifice iarăși legea și să transforme Prima Casă în program social (sursă):

O modificare importantă față de vechiul program o constituie introducerea unei limite de 7000 de lei pentru veniturile maxime ale familiilor cu cel puțin un copil și de 4500 de lei lunar pentru cele fără copii.
Dobânda va fi subvenționată, cu 0,5 puncte procentuale în cazul familiilor cu un singur copil și cu 1 punct procentual în cazul celor cu doi sau mai mulți copii. Pentru familiile considerate vulnerabile, garanția statului merge până la 100%, în timp ce pentru restul potențialilor clienți, statul ve veni cu 40% su 50% din valoarea achiziției.  
Față de precedentul program, dobânda scade cu 0,5 puncte, iar pentru categoriile vulnerabile se aplică o reducere de încă 2 puncte.

Ideea era de a scoate scoate programul de pe piața imobiliară largă și de a-l transforma în program la care să aibă acces persoanele cu venituri relativ mai mici (maxim 7.000 / familie cu copil sau 4.500 lei fără).
Propunerea avea sens: în plin avânt economic și cu o piață imobiliară care dădea semne de supraîncălzire un program de stimulare nu își avea rostul. Inițiator era Eugen Teodorovici, fostul ministru al finanțelor.
Dar iată că Guvernul PNL a decis că vrea să revină la vechea formă a programului Prima Casă, dar bineînțeles cu niște modificări.

Cum arată noul program?

Ei bine, pe scurt sună așa: crește plafonul de garantare. Iată ce zice presa (sursă):

Creditul maxim pentru locuințele noi crește de la 66.500 de euro la 95.000 de euro echivalent în lei, în timp ce creditul pentru locuințele construite în urmă cu mai bine de cinci ani crește de la 57.000 de euro la 66.500 de euro. Ponderea garanției de stat în total credit crește cu câte 10 puncte procentuale la 60% pentru împrumuturile aferente locuințelor “noi”, recepționate sau consolidate în ultimii cinci ani, respectiv la 50% pentru restul. Avansul rămâne la 5%, astfel că valoarea maximă a locuințelor ce pot fi achiziționate prin program este de 100.000 de euro, respectiv 70.000 de euro.

De la momentul la care am scris articolul acesta s-a și modificat proiectul. Noua propunere vorbește despre un plafon de 140.000 de euro pentru locuințe noi sau locuințe vechi, dar consolidate seismic, respectiv 70.000 euro pentru locuințe vechi, dar neconsolidate.
Reacția multora a fost de a considera că acea creștere a plafonului va duce la o creștere a prețurilor și cam atât. Dar cred că lucrurile sunt mai complicate de atât și am avea nevoie serioasă de o discuție mai amplă despre efectele acestui program asupra pieței imobiliare și deciziilor românilor de a cumpăra locuințe.
Spun asta pentru că se pare că fiecare Guvern a înțeles altceva din acest program. Am explicat mai sus că deși se numea Prima Casă cei de la PSD l-au extins și la a doua locuință. Cei de la PDL înaintea lor spuneau că vor să stimuleze economia, dar au lăsat programul să fie accesibil și locuințelor vechi.
Programul acesta pare să fie direcționat spre a susține anumite lucruri, dar mesajul transmis în presă e complet diferit. Evident că și PNL face același lucru ca și PSD și PDL și modifică programul după niște criterii complet aleatorii.
Pe rând:

De ce nu mai e Prima Casă program social?

Vă spuneam că PSD transformase Prima Casă în program social, numit ”O familie, o casă”. PNL nu vrea asta și vine cu următoarea argumentație:

Accentuarea caracterului social al programului ”O familie, o casă” a ridicat unele probleme în ceea ce privește modalitatea în care poate fi acordat sprijinul statului pentru a facilita accesul la finanțări bancare pentru persoanele defavorizate și a persoanele care fac parte din grupuri vulnerabile, persoane pentru care se acordă de regulă alte forme de sprijin și intervenții din partea statului.

Care au fost problemele alea? A apărut vreun studiu care să vorbească despre ele? Programul ”O casă, o familie” nici măcar nu s-a aplicat vreodata pentru că a fost votat în martie 2020. Când a fost timp ca programul ăsta să ridice probleme?
Îmi place maxim aia cu ”persoanele care fac parte din grupuri vulnerabile, persoane pentru care se acordă de regulă alte forme de sprijin și intervenții din partea statului”. Ce alte forme de ajutor oferă statul în materie de acces la locuințe?
Vedeți cum într-o frază întreagă au reușit să nu spună nimic concret în afară de: nu mai dăm Prima Casă la săraci. Stați, că mai e:

Ținând cont de faptul că programul ”Prima casă” a fost conceput ca un program de sprijin pentru populația activă, din clasa medie, capabilă să achiziționeze o locuință în condițiile pieții și să acceseze și să susțină plata ratelor din împrumuturi bancare, este necesar resistematizarea funcțională a mecanismului de finanțare-garantare specific, astfel încât să poată fi create premise pentru atingerea obiectivelor și pentru stimularea construcției și achiziționării de locuințe noi.

Păi bă băiatule, dacă lumea își permitea să ia locuință în condițiile pieței de ce mai era nevoie de programul ăsta? Literalmente pentru asta a fost creat programul: oamenii care altfel nu și-ar fi avansul de 15% și dobânda mare să își poată lua o locuință. Astea nu sunt condițiile pieței în vecii vecilor.
Oricum, cert e că fraza aia confirmă că Prima Casă nu e pentru săraci ci pentru cei din clasa medie. Restul să se descurce! Ah, da și clasicul: nu mai fiți săraci!

Pentru cine e făcut noul program?

Dacă citiți nota de fundamentare a proiectului veți înțelege rapid pentru cine e făcut noul program:

Conform datelor oficiale sintetizate din analizele site-urilor și publicațiilor de profil(www.imobliare.ro), raportat la luna mai 2020, valoarea medie pe metru pătrat util la nivel national pentru un apartament este de 1.045 de euro, un preț cu 12,6% mai mic decât în mai 2010. Variaţii mai mari şi în creştere ale preţurilor au avut loc în general pe segmentul apartamentelor noi. Preţul mediu solicitat pentru apartamentele noi şi vechi din Bucureşti  în luna mai a fost de 1.189 euro pe metru pătrat util. Locuinţele vechi au un preț mediu solicitat pe metru pătrat util de 1.105 euro. Faţă de aceeaşi perioadă a anului trecut, această valoare este cu 11,6% mai mică. Pe de altă parte, apartamentele din ansamblurile rezidenţiale ale Capitalei s-au scumpit, în medie, cu 2,1%, ajungând la valoarea de 1.419 euro pe metru pătrat. 

Acum vă întreb și pe voi, ce sens are o discuție despre cum a scăzut prețul pe metru pătrat în nota de fundamentare a unui program care vrea să ajute clasa de mijloc să își cumpere case? Păi dacă vrei să îi ajuți să ia case, te bucuri că a scăzut prețul. În nota de fundamentare scăderea prețurilor e prezentată ca un lucru negativ.
Adevărata problemă pe care încearcă să o arate oamenii care au scris nota de fundamentare e că a scăzut piața imobiliară. Repet, de ce e asta o problemă pentru Prima Casă? Răspunsul e simplu: nu e! Dar e pentru bănci, care nu mai au cui da credite. Și mai e și pentru piața imobiliară și toți oamenii care au afaceri în sectorul acesta. Prețuri pe metru pătrat mai mici înseamnă credite mai mici și profit mai puțin.
Și dacă aveți răbdare să citiți mai departe nota de fundamentare o să vedeți cum se vorbește despre prețurile din marile orașe în detaliu.
Programul acesta nu e gândit pentru a ajuta economia României sau pe oameni să își ia o locuință. Acest program e gândit pentru a limita scăderea pieței imobiliare și a creditului imobiliar.
Ca paranteză, dacă ați citit paragraful de mai sus poate ați observat că oamenii de la Ministerul Finanțelor citează siteul imobiliare.ro. Și cum sunt cârcotaș evident că am o problemă cu asta. De ce?
Pentru că în calitate de posesor de locuință știu că sunt mai multe părți ale administrației publice românești care știu exact ce tranzacții imobiliare au loc. Ministerul Finanțelor nu ar trebui să folosească cifre de pe imobilire.ro. Orice act de vânzare-cumpărare se face prin notar, ocazie cu care se declară valoarea de vânzare și se plătesc niște taxe. Informația aia e apoi raportată către…atenție…ANAF, care în subordine…exact…a Ministerul Finanțelor, adică cei care au preferat datele de pe imobiliare.ro

Care vor fi efectele acestui program?

Mai mult spațiu

Dacă ne uităm pe distribuția apartamentelor vândute prin Prima Casă atunci se observă destul de clar cum mai mult de jumătate sunt apartamente de 1-2 camere:

Explicația e că mulți români nu se calificau pentru credite mai mari decât le permitea plafonul de la Prima Casă. Or, prețul imobiliarelor raportat la metru pătrat a tot crescut din 2010 până în 2020, dar plafonul nu. Prețul pe metru pătrat la periferia Bucureștiului a crescut de la 700 – 800 euro / mp la aproape 1.000 euro / mp în 2020, dar plafonul a rămas același. În loc să crească suprafața construită a apartamentelor, aceasta a rămas fie pe loc fie a scăzut în multe cazuri pentru ca locuințele să se încadreze în plafonul pentru Prima Casă. Iar asta se vede cel mai bine în compartimentarea și suprafața camerelor.
Iată ce zice Institutul Național de Statistică în studiul privind Fondul de Locuințe pentru anul 2019:

Datele de mai sus se referă doar la anul 2018 și 2019, nu la fondul total de locuințe (vedeți mai jos informații). Așadar numărul de camere a rămas pe loc la 2,7 iar suprafața locuibilă abia dacă s-a mișcat (47,6 mp în 2018, respectiv 47,7 în 2019).
Creșterea plafonului ar trebui să ducă la o creștere a suprafeței locuințelor vândute prin acest program. Dacă se întâmplă asta va fi un lucru bun care trebuie recunoscut. În nota de fundamentare a proiectului și guvernul semnalează problema asta:

Având în vedere indicatorul supraaglomerării, precum și faptul că suprafața locuințelor poate oferi o imagine asupra calității locuirii, în ceea ce privește existența unui spațiu util suficient la nivelul locuințelor, facem precizarea că suprafața medie a unei locuințe în UE- 28 este de peste 100 mp, în timp ce în România suprafața medie utilă a unei locuințe este de 47,7 mp la 31.12.2019 (conform datelor publicate de INS în Studiul – Fondul de locuințe la 31 decembrie 2019). În comparație cu suprafața medie locuibilă de 34 m2 pe persoană din Europa, România are o medie relativ scăzută pe persoană (20 m2).

Ideea e că prin creșterea plafonului ar trebui ca pe piață să intre apartamente noi mai mari, ceea ce e un lucru bun pentru că România e una din țările cu cele mai mici locuințe din Europa. Iată ce zice Eurostat:

România și Polonia au cele mai mici locuințe din zonă, cu o medie de 1,1 camere / locuință. Așa cum vă spuneam mai sus, cifrele de la Eurostat se referă la toate locuințele din România, în timp ce datele de la INS de mai sus doar la anii 2018 și 2019 (în cazul în care vă întrebați de ce sunt diferite).
Bulgaria stă un pic mai bine decât noi, cu 1,2 camere. Cehia și Ungaria au o medie de 1,5 camere / locuință în timp ce Marea Britanie are 2 camere / locuință. Media UE e la 1,6 camere / locuință.
Haideți să vedem cum a evoluat media asta pe parcursul programului Prima Casă:

Numărul mediu de camere / locuință era de aproximativ 1.0 în 2010 și a urcat la 1.1 în 10 ani. Exact același lucru s-a întâmplat și în Polonia. Însă aruncați o privire la Ungaria: în 2010 Ungaria avea 1.0 camere / locuință, la fel ca România. Dar în 2019 ungurii au ajuns la 1,5 camere / locuință.
Și nu, nu e o întâmplare, creșterea numărului de camere e consecință directă a unui program mai larg al guvernului maghiar de sprijinire a familiilor. Una dintre măsuri vizează acordarea de sprijin financiar pentru familii pentru a cumpăra locuințe. Dar sprijinul financiar depinde de numărul de copii și numărul de camere al locuinței.
Cât de eficient e programul pentru a crește natalitatea e discutabil, dar datele Eurostat arată că a îmbunătățit condițiile de locuire cel puțin.
Acestea fiind spuse, nu e clar cum au fost stabilitate plafoanele de către Guvern. De ce 100.000 de euro? Ce se întâmplă la acea valoare cu locuințele? De ce nu 105.000 euro? De ce nu 85.000 de euro? Cei 100.000 de euro reprezintă ceva sau a fost ales doar pentru că e un număr care sună bine?

Vor crește prețurile locuințelor?

Da și nu, unele prețuri vor crește, altele vor scădea. E complicată un pic treaba, dar haideți să încercăm:

• Vor crește prețurile în următorii 1-2 ani? Nu cred că vor crește cât timp economia e în corzi. Nu s-ar fi introdus programul acesta dacă exista cerere pentru locuințe. Problema e că foarte mulți oameni au amânat planuri de a cumpăra locuințe pentru că se tem că vor rămâne fără locuri de muncă. Alții și-au pierdut joburile complet deci cu atât mai puțin. Prețurile de pe piață nu vor crește până nu revine încrederea populației în economie. Mai devreme de 1-2 ani (scenariu optimist) nu are cum să se întâmple asta. Altfel, ar trebui să vă întrebați, cu ce ajută pe un dezvoltator imobiliar faptul că va creștere prețurile dacă nu are cumpărători? Prețurile cresc când cererea e mai mare decât oferta. Iar în momentul de față nu se înghesuie nimeni la a cumpăra locuințe.
• Vor crește prețurile pe termen mai lung? Odată cu revenirea economiei (când se va întâmpla asta e neclar), prețurile vor începe să crească, dar nu într-un ritm accelerat. Totul depinde de reluarea creșterii economice, când se va întâmpla, cât de mult va crește economia și așa mai departe. Însă această creștere ține de economie în general, nu de programul Prima Casă.
• Ce prețuri vor scădea? Vor scădea prețurile locuințelor aflate chiar deasupra plafonului. Altfel spus, dacă o locuința s-ar fi vândut cu 110.000 euro înainte de Prima Casă, sunt șanse mari ca prețul ei să fie adus la 100.000 euro pentru a fi acoperită de un credit Prima Casă. Dacă o locuință e la vânzare pentru 150.000 – 200.000 de euro e greu de crezut că vânzătorul va renunța la 30% – 50% din preț pentru a vinde.

Ce îi lipsește acestui program?

În primul rând așa cum zice și titlul programul nu e pentru oameni cu venituri mici. Ministerul Finanțelor nu pare deloc interesat de această categorie socială. Dar România are nevoie de locuințe la prețuri decente, fie că e vorba de proprietate, fie chirie.
E nevoie de un program social de construire de locuințe pentru că nu toată lumea are salarii de mii de euro. Din punctul acesta de vedere programul ”O casă, o familie” ar avea în continuare sens și loc pe piață.
A doua chestie care lipsește acestui program sunt măsurile care să asigure utilizarea acestui program în întreaga România. Conform unui raport al Comisiei Europene majoritatea banilor din Prima Casă s-au dus mai mereu doar spre câteva orașe:

A se nota că București și Ilfov au în total 42% din totalul creditelor acordate, adică aproape cât tot restul țării minus județele Cluj și Timiș.
Regiunea București-Ilfov are o populație de aproximativ 2,4 milioane de oameni, adică undeva la 12% din populația României. Dar cu toate astea absoarbe 42% din totalul garanțiilor date prin Prima Casă, adică de 3.5 ori mai mult decât dacă am avea o distribuție în linie cu populația. Chestia asta se explică parțial prin faptul că prețul locuințelor e mai mare în București – Ilfov decât în alte zone. Implicit garanția pentru un apartament cu 2 camere în București va fi de 2-3 ori mai mare decât într-un alt oraș de dimensiune medie sau mică din România.
Și da, zona București – Ilfov e cea mai importantă regiune economică a României, deci e normal ca cererea de locuințe să fie mai mare în polii de creștere economică. Cât timp piața a fost relativ jos și condițiile economice au fost neprielnice, poate că distribuția asta nu a fost o problemă mare.
Dar de prin 2015-2016 piața imobiliară din București a prins iarăși avânt. E posibil ca din acest punct înainte Prima Casă să fi dus la creșterea prețurilor locuințelor cu o valoare sub plafonul de garantare. Din păcate nu am cum să verific chestia asta, dar ar avea sens.
Poate nu ar strica dacă programul în varianta asta nouă ar avea și o dată de expirare, astfel încât să nu ridice prețurile inutil când piața va reveni (deși repet, nu mă aștept să se întâmple asta în următorii 1-2 ani).

Concluzii

Programul Noua Casă, adică vechiul Prima Casă, nu e un program făcut pentru cei cu venituri mici ci pentru cei care oricum și-ar fi permis un apartament. Scopul său principal nu e de a ajuta populația să își cumpere locuință ci de a ajuta băncile și piața imobiliară.
Unul din efectele pozitive ale noului program e că va crește suprafața medie a locuințelor care pot beneficia de program.
Cât despre prețuri nu cred că va duce la o creștere a acestora în perioada următoare de 1-2 ani. Cât timp economia e jos, nu cred că lumea se va înghesui la credite.

Salut,
Scriu săptămânal 2-3 articole de obicei despre teme de economie și (uneori) politică. Așa că dacă ți-a plăcut articolul de mai sus și vrei să citești și altele similare mă poți urmări de exemplu pe grupul de Facebook al blogului unde se discută articole de pe blog și alte știri interesante.  Poți urmări de asemenea blogul într-un feed reader (eu folosesc Feedly).
Nu în ultimul rând scriu pe blog de vreo 3 ani și jumătate așa că sigur vei da peste alte chestii interesante deja scrise pe aici (vezi de exemplu articolele din bara din dreapta sau mai jos).
Dacă vrei să știi cine sunt și cu ce mă ocup când nu scriu pe blog dă un click aici.

Articolul a fost modificat pe 23 iulie 2020 cu date noi despre programul Noua Casă.